Decyzja: remont czy sprzedać od razu do skupu nieruchomości to dylemat, przed którym staje wielu właścicieli mieszkań i domów. Wybór powinien opierać się na rzetelnej kalkulacji — nie na emocjach. Ten artykuł przeprowadzi Cię krok po kroku przez najważniejsze elementy obliczeń, pokaże scenariusze oraz wskaże, kiedy sensowniej jest skontaktować się z firmą zajmującą się skupem, np. Transakcja24.
Przed podjęciem decyzji warto zebrać twarde liczby: koszty planowanych prac, przewidywaną cenę sprzedaży po remoncie, czas potrzebny na realizację oraz ewentualne koszty pośrednictwa i promocji. Dzięki temu łatwiej porównasz opłacalność remontu z ofertą bezpośredniej sprzedaży do skupu.
Dlaczego rzetelna kalkulacja jest kluczowa
Bez dokładnej kalkulacji łatwo przeszacować zysk z remontu. Często pojawia się pokusa wykonania prac „na oko” lub porównania jedynie ceny rynkowej po remoncie z bieżącą ofertą sprzedaży. Tymczasem do rachunku muszą wejść dodatkowe koszty: materiały, robocizna, projekty, pozwolenia, opłaty pośredników i ewentualne koszty finansowania.
Rzetelna kalkulacja pozwala również oszacować ryzyko i czas zwrotu inwestycji. Jeśli remont ma trwać kilka miesięcy, a sprzedaż po remoncie może być opóźniona, koszty utrzymania nieruchomości (media, podatki, ubezpieczenie) powinny być doliczone do kalkulacji. W praktyce często lepszym wyborem jest szybka sprzedaż do skupu, gdy po odjęciu wszystkich kosztów remont i sprzedaż są nieopłacalne.
Jak przeprowadzić rzetelną kalkulację kosztów remontu
Rozpocznij od wykonania listy prac i uzyskania kilku wycen od wykonawców. Uwzględnij koszty materiałów, robocizny i rezerwy na nieprzewidziane wydatki (zwykle 10–20% całkowitego budżetu). Pamiętaj też o kosztach projektowych i ewentualnych pozwoleń, które mogą wydłużyć termin i zwiększyć koszty.
Do kalkulacji dodaj koszty sprzedaży: prowizję agencji, koszty ogłoszeń, home stagingu oraz podatki wynikające ze sprzedaży. Oblicz także, jaką cenę rynkową możesz uzyskać po remoncie na podstawie porównywalnych ofert i transakcji zakończonych sprzedaży w okolicy.
- Lista kosztów remontu do uwzględnienia: materiały, robocizna, wywóz gruzu, projekty, pozwolenia.
- Koszty sprzedaży: prowizja, reklama, przygotowanie mieszkania do pokazów.
- Rezerwa: minimum 10% na nieprzewidziane wydatki.
Kiedy lepiej sprzedać od razu do skupu
Szybka sprzedaż do skupu sprawdza się szczególnie wtedy, gdy kalkulacja remontu pokazuje niewielką lub żadną marżę po odjęciu kosztów i ryzyka. Innymi argumentami za sprzedażą od ręki są pilna potrzeba gotówki, chęć uniknięcia długotrwałego zarządzania remontem lub trudna sytuacja prawna/techniczna nieruchomości, która odstrasza większość kupujących.
Firmy skupujące nieruchomości, takie jak Transakcja24, często oferują szybkie transakcje bez konieczności wykonywania prac, usuwania zaległości czy wystawiania oferty na rynku. To wygodne rozwiązanie dla osób potrzebujących spokoju i szybkiej finalizacji sprzedaży.
- Gdy kalkulacja pokazuje niskie ROI po remoncie.
- Gdy czas i stres związany z remontem są nieakceptowalne.
- Gdy nieruchomość ma poważne wady techniczne lub prawne.
Jak wyliczyć zwrot z inwestycji (ROI) przy remoncie
Wzór podstawowy: ROI = (zysk netto / koszt inwestycji) × 100%. Zysk netto to różnica między prognozowaną ceną sprzedaży po remoncie a ceną wyjściową oraz wszystkimi kosztami poniesionymi na remont i sprzedaż. Koszt inwestycji to łączne nakłady na remont.
Przykład uproszczony: jeśli mieszkanie warte teraz 300 000 zł po remoncie sprzedasz za 380 000 zł, a remont kosztuje 50 000 zł, prowizja i koszty sprzedaży 20 000 zł, to zysk netto wynosi 10 000 zł (380 000 – 300 000 – 50 000 – 20 000). ROI = (10 000 / 50 000) × 100% = 20%. Jeżeli ROI jest niski lub bliski zeru, lepiej rozważyć sprzedaż bez remontu.
- Oblicz prognozowaną cenę sprzedaży po remoncie.
- Od tej kwoty odejmij aktualną wartość nieruchomości oraz wszystkie koszty remontu i sprzedaży.
- Podziel zysk netto przez całkowity koszt remontu i pomnóż przez 100% — otrzymasz ROI.
Praktyczne kroki przed oddaniem nieruchomości do skupu
Jeśli po kalkulacji zdecydujesz się sprzedać od razu, przygotuj dokumenty — akt własności, zaświadczenia o braku obciążeń, informacje o mediach i ewentualnych umowach najmu. To skróci proces i zwiększy wiarygodność oferty wobec firmy skupującej.
Skontaktuj się z co najmniej kilkoma skupami, porównaj oferty i zapytaj o warunki transakcji, koszty ukryte oraz termin realizacji. Firmy takie jak Transakcja24 często przedstawiają jasną ofertę: cenę, termin płatności i sposób rozliczenia, co ułatwia porównanie z alternatywnymi scenariuszami.
- Zbierz dokumenty własności i historię opłat.
- Przygotuj krótką listę wad nieruchomości — uczciwość przyspiesza proces wyceny.
- Porównaj oferty kilku skupów i sprawdź opinie innych sprzedających.
Przykładowe scenariusze i kalkulacje
Scenariusz A — mały remont: koszty 20 000 zł, spodziewany wzrost ceny 30 000 zł, prowizja 10 000 zł → zysk netto 0 zł (nierentowne, ROI 0%). Tutaj sprzedaż do skupu może być lepsza.
Scenariusz B — kompleksowy remont: koszty 80 000 zł, wzrost ceny 150 000 zł, prowizja 15 000 zł → zysk netto 55 000 zł, ROI ≈ 68,75% (opłacalne). W takim przypadku remont i sprzedaż na rynku mogą przynieść większy zysk niż natychmiastowa sprzedaż do skupu.
- Scenariusz A: niewielkie prace, niskie ROI → rozważyć skup.
- Scenariusz B: duży remont, wysoki ROI → opłaca się inwestycja.
Podsumowanie — decyzja na podstawie liczb
Najważniejsze, by decyzję o remontie lub sprzedaży od razu podejmować na podstawie rzetelnej kalkulacji. Uwzględnij wszystkie koszty, czas realizacji, ryzyko oraz możliwe do osiągnięcia ceny sprzedaży. Nie zapominaj o alternatywie, jaką jest sprzedaż do skupu, zwłaszcza gdy potrzebujesz szybkiej transakcji lub gdy ROI z remontu jest niskie.
Jeśli chcesz uzyskać szybką wycenę swojej nieruchomości i porównać ją z kosztami remontu — skontaktuj się z firmą skupującą, np. Transakcja24, i poproś o ofertę. Konfrontacja liczb z rynku i oferty skupu pomoże podjąć rozsądną, opartą na faktach decyzję.
